Roubaisis et pays de Lannoy, le potentiel le plus élevé et le piège le plus fréquent
Roubaix affiche le prix d'entrée le plus bas de la métropole et les rendements affichés les plus élevés. Encore faut-il savoir ce que coûte réellement la sortie de passoire, sans quoi ce rendement n'existe que sur l'annonce.
le secteur en cinq notes
Cinq critères et cinq notes, une place dans la métropole
7 communes, 147800 habitants.
Prix
Rénovation
Locatif
Patrimonial
Homogénéité
: Le seul secteur à cumuler la note de prix la plus basse et la note locative maximale. Il porte aussi la note d'homogénéité la plus faible des neuf, ce qui est l'avertissement le plus important de cette page. La dispersion à l'intérieur même de Roubaix, entre le Parc Barbieux et l'Alma, dépasse l'écart entre les communes du secteur.
Ce que vous achetez ici
Roubaix concentre les courées, les maisons ouvrières, les immeubles de rapport et un parc social important, avec des quartiers en reconquête et d'autres encore très dégradés. Le prix d'entrée y est le plus bas de la métropole, avec une offre abondante et une rotation rapide.
Autour, Hem, Toufflers, Sailly-lez-Lannoy, Leers, Lannoy et Lys-lez-Lannoy forment une couronne pavillonnaire calme, avec une demande familiale stable et une part investisseur beaucoup plus faible.
Ce que ce bâti va vous coûter
Les sites BASIAS et BASOL sont denses, héritage direct du textile. Le plomb est systématique sur l'ancien, l'insalubrité diffuse encore présente, et les divisions non déclarées fréquentes, ce qui expose l'acquéreur à des mises en conformité lourdes et parfois à l'impossibilité de louer. En immeuble de rapport, les réseaux communs sont rarement conformes.
Le rendement affiché ne survit pas toujours au calcul complet. Le Global Carbone du parc est dégradé, et l'enveloppe travaux nécessaire pour sortir un bien du statut de passoire absorbe une large part du gain locatif si elle n'a pas été chiffrée avant l'offre. C'est mathématique, pas idéologique.
Effort de rénovation, 4 sur 5 sur courée et maison de ville roubaisienne, 2 sur 5 sur le pavillonnaire des Lannoy.
Ce que le règlement autorise
Le PLU3 métropolitain s'applique. Le permis de louer est en vigueur sur plusieurs quartiers de Roubaix, avec des refus fréquents en cas de division, et il conditionne donc directement la rentabilité du projet. Les périmètres de rénovation urbaine se consultent avant l'achat, car ils déterminent l'éligibilité aux aides et la valeur de sortie. Sur ce secteur plus qu'ailleurs, la vérification réglementaire fait partie de l'analyse financière.
PLU3 métropolitain, permis de louer, périmètres de rénovation urbaine, BASIAS et BASOL, diagnostic plomb.
Où se situe la valeur
Le palier communal ne suffit pas ici, il faut descendre au quartier comme à Lille. Deux biens distants de huit cents mètres peuvent relever de deux marchés différents, sans que l'annonce ne le laisse deviner.
| Palier | Communes et quartiers | Position |
|---|---|---|
Haut |
Hem, Toufflers, Sailly-lez-Lannoy, Leers, Lannoy, Lys-lez-Lannoy | Couronne pavillonnaire familiale |
Médian |
Quartiers résidentiels de Roubaix, dont Barbieux | Îlots recherchés au sein de la ville |
Bas |
Cœur ancien de Roubaix | Prix d'entrée le plus bas de la métropole |
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale : la couronne des Lannoy offre une maison avec jardin à un niveau de prix inaccessible plus près de Lille, avec le métro et le tram à proximité immédiate. Sur Roubaix, le choix du quartier prime sur celui du bien.
Investissement : c'est le premier secteur de la métropole en potentiel locatif et en potentiel de rénovation, avec deux notes de 5. C'est aussi celui où l'écart entre le prix affiché et le coût réel justifie le mieux un pré-audit avant offre.
La méthode appliquée à ce secteur
Nous partons du quartier, puis de l'historique de la parcelle, puis de la structure. Le Compte de Valeur Domogénique chiffre la totalité de la remise à niveau, structure, réseaux, ventilation, enveloppe thermique, et le confronte au loyer réellement atteignable, pas au loyer espéré. Le Swing de Valeur vous dit alors si le bien est une opération ou une illusion comptable. Sur ce secteur, nous écartons plus de dossiers que nous n'en retenons, et c'est précisément le service rendu.