Jeanbrun à Lille : l'amortissement se gagne sur le chantier et sur l'étiquette DPE
Depuis 2026, le propriétaire qui loue nu peut enfin amortir son bien. Dans l'ancien, la porte est étroite : 30 % de travaux et une étiquette A ou B à l'arrivée.
Premier rendez-vous, 30 minutes, gratuit— Ce que ce montage promet —
Amortir un logement loué nu, c'est nouveau
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026. Il permet d'amortir, sur la base du prix d'acquisition diminué de 20 % pour le foncier, un logement loué nu en résidence principale pendant 9 ans, pour un investissement réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Dans l'ancien, les taux sont de 3 % en loyer intermédiaire, 3,5 % en loyer social et 4 % en loyer très social, avec un plafond d'amortissement de 8 000 € par an, majoré en cas de loyer social ou très social. Les travaux entrent dans la base amortissable. L'avantage est hors plafonnement des niches fiscales.
— Ce que le dossier doit prouver —
Six conditions, six vérifications
Le dispositif est récent, ses textes d'application et son assouplissement sont encore en mouvement. Nous partons de la règle en vigueur, nous la contrôlons à la date de l'offre et nous la figeons dans le dossier.
| Condition | Règle | Ce que nous vérifions |
|---|---|---|
Bien | Logement situé dans un immeuble d'habitation collectif. Dans l'ancien, logement vétuste faisant l'objet d'une réhabilitation lourde. | Nature de l'immeuble, état réel du bâti |
Travaux | Au moins 30 % du prix d'acquisition, avec une étiquette DPE A ou B après travaux | Devis par poste, simulation DPE avant l'offre, faisabilité en copropriété |
Location | Location nue, en résidence principale, pendant 9 ans, mise en location dans les 12 mois, locataire hors de votre foyer fiscal et de vos proches | Calendrier, profil du locataire visé |
Loyers et ressources | Plafonds de loyer et de ressources du locataire selon la zone et le niveau choisi (intermédiaire, social, très social) | Loyer plafonné face au loyer atteignable dans la rue |
Amortissement | Base de 80 % du prix plus les travaux, plafond annuel de 8 000 € (10 000 € ou 12 000 € en social ou très social). Pas de micro-foncier. | Calcul réel de l'économie, selon vos revenus fonciers |
Cumul | Non cumulable avec le Denormandie sur le même logement. Un manquement réintègre les amortissements déduits. | Comparaison avec Denormandie, déficit foncier et location meublée |
— Où le calcul casse —
Quatre endroits où l'amortissement s'évapore
Le Jeanbrun est un amortissement, pas une réduction d'impôt. Il vaut ce que valent vos revenus fonciers, votre tranche et le respect de chaque engagement.
Le DPE d'arrivée
Passer à A ou B dans l'ancien, surtout en copropriété, demande un projet d'enveloppe, de chauffage et de ventilation cohérent. Un bien qui s'arrête à C sort du dispositif.
Nous simulons l'étiquette avant l'offre, pas après les devis.
Le plafond
Sur 250 000 € de prix et 100 000 € de travaux, la base atteint 300 000 €. À 3 %, l'amortissement théorique est de 9 000 €, plafonné à 8 000 € en loyer intermédiaire.
Le surplus de base ne sert à rien. Nous calibrons le projet sur le plafond.
Les loyers plafonnés
Le loyer intermédiaire est plafonné par mètre carré selon la zone. Il peut se situer sous le loyer que le marché de la rue accepterait.
Nous mesurons l'écart avant de compter l'économie d'impôt.
L'engagement de 9 ans
Une vente, un changement d'usage ou un loyer hors plafond avant le terme réintègre les amortissements déduits dans vos revenus fonciers.
Le montage se décide sur un horizon de détention, pas sur une revente.
Pour qui
Un propriétaire qui a des revenus fonciers à absorber
Il convient à un investisseur qui détient déjà des revenus fonciers, qui accepte des loyers plafonnés, un chantier lourd et une location nue de neuf ans, dans un immeuble collectif. Plus vos revenus fonciers sont élevés, plus l'amortissement trouve de l'impôt à effacer.
Il ne convient pas si vous visez le loyer maximal, si vous achetez une maison individuelle, ou si votre bien ne peut techniquement pas atteindre A ou B. Nous le comparons alors au déficit foncier et au Denormandie.
La sortie
L'engagement de 9 ans fixe l'horizon
L'amortissement se poursuit au-delà des 9 ans tant que le bien génère des revenus fonciers. À la revente, le calcul de la plus-value tient compte des amortissements pratiqués, ce qui se simule avec votre expert-comptable avant la signature.
Un bien remis au niveau A ou B conserve une vraie valeur de revente : l'enveloppe est refaite et l'étiquette est prouvée.
Nous ne sommes ni concepteur, ni entreprise de travaux, et jamais des deux côtés d'une même transaction. Nous mettons à disposition un panel de professionnels, architectes et entreprises qualifiées, que vous missionnez directement.
— Questions fréquentes —
Ce que les investisseurs demandent avant d'acheter
Le Jeanbrun est-il en vigueur ?
Oui, pour les investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date retenue étant celle de l'acte notarié. Un projet de loi en cours d'examen prévoit d'assouplir les conditions d'accès, il n'est pas adopté à ce jour. Nous appliquons les règles en vigueur et nous les revérifions à la date de l'offre.
Quelles conditions dans l'ancien ?
Un logement vétuste dans un immeuble collectif, des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et une étiquette DPE A ou B après travaux. Les taux sont de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer.
Peut-on le cumuler avec le Denormandie ?
Non, pas sur le même logement. Nous comparons les deux quand la commune est éligible : l'un est une réduction d'impôt, l'autre un amortissement, et le meilleur dépend de votre situation.
Quel est le plafond d'amortissement ?
8 000 € par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € si au moins la moitié des revenus des logements amortis relève du social, ou de 4 000 € du très social.
Et le local commercial du rez-de-chaussée ?
Le dispositif concerne le logement. Le local d'activité suit ses propres règles : bail commercial, destination au PLU3, stationnement exigé. Nous traitons aussi les transactions de locaux commerciaux, de bureaux et d'entrepôts, les cessions de droit au bail et les projets de coworking.
Réalisez-vous ou pilotez-vous les travaux ?
Non. Nous chiffrons poste par poste avant l'offre et nous négocions avec ce chiffrage. Nous mettons à disposition un panel de professionnels, architectes et entreprises qualifiées, que vous missionnez directement.
Dites-nous quel bien vous visez
Trente minutes suffisent pour savoir si le bien peut atteindre A ou B, si le plafond est utilisé et si le loyer plafonné tient. Si le montage ne tient pas, nous vous le dirons tout de suite.
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