Investissement locatif Lille et métropole | Projecia
Investissement locatif lille, du côté de l'acquéreur
PROJECIA, sur la métropole européenne de Lille. Nous cherchons le bien, nous le lisons comme un bâtiment avant de le lire comme un placement, et nous négocions pour vous avec le chiffrage en main.
La méthode en bref
Ce qui fait rater un investissement locatif dans l'ancien
Ce n'est presque jamais le prix d'achat. C'est ce qui vient après, et qui se décidait avant.
Trois analyses avant toute offre
Le bâtiment d'abord
Le bâtiment d'abord. Structure, réseaux, humidité, ventilation, parties communes. C'est là que dorment les coûts que personne n'annonce.
Les travaux ensuite
Poste par poste, sur des prix pratiqués dans la métropole. Indispensable, rentable, cosmétique : trois colonnes, trois budgets, une seule décision.
Le montage enfin
Le futur projet est confronté au loyer réellement atteignable dans la rue, pas dans la ville.
Vous repartez avec une offre défendable, ou avec une bonne raison de renoncer.
Les montages
le montage se choisit avant le bien
Le même immeuble roubaisien ne se monte pas de la même façon selon ce que vous voulez faire de vos revenus. On tranche au premier rendez-vous, avant la première visite.
1
Immeuble de rapport et division
Diviser coûte cher en réseaux, en acoustique et en sécurité incendie. Nous le chiffrons avant que ça devienne votre problème.
2
Levier de l'ancien à rénover et déficit foncier
Le principe est stable depuis toujours. Tout se joue sur la qualification des travaux, poste par poste.
3
Location meublée et coliving
Le plus rentable en brut sur une métropole étudiante. Ça se paie à la revente. L'arbitrage se pose avant l'achat, quand il coûte encore zéro.
4
Ancien rénové en commune éligible
La difficulté n'est jamais le taux. Elle est de rester dans la liste des ouvrages admis.
5
Secteur protégé et monument historique
Contraintes fortes, ticket d'entrée élevé, effet fiscal sans équivalent. Monté avec un architecte inscrit à l'ordre.
6
Arbitrage patrimonial et optimisation
Vous détenez déjà. Conserver, rénover, céder : nous chiffrons le net des trois.
Zone d'intervention
Lille et les neuf secteurs de la métropole
Nos bureaux sont au 12 place Saint-Hubert à Lille. Nous intervenons sur la métropole européenne de Lille, et nulle part ailleurs.
Nous ne sortons pas de la métropole. Un chiffrage vaut ce que vaut la connaissance de la rue. Une courée roubaisienne, une maison des Weppes et un immeuble du Vieux-Lille n'ont ni les mêmes pathologies, ni les mêmes prix, ni les mêmes locataires.
Lille intra-muros, couronne nord, résidentielle, le Ferrain, vallée de la Lys, les Weppes et la Haute-Deûle, Roubaisis et pays de Lannoy, Marque et ville nouvelle, Couronne sud, Mélantois et Pévèle.
Qui vous accompagne ?
30 ans de projet immobilier derrière chaque analyse
PROJECIA est né dans le bâtiment, pas dans la vitrine d'agence. Ses dirigeants et ses partenaires y apportent une expérience de trente ans en projet immobilier, dont la restructuration d'anciennes usines textiles lilloises.
C'est ce qui permet de dire, dès la visite, ce qui se voit et ce qui se paiera plus tard.
Nous ne sommes ni concepteur, ni entreprise de travaux, et jamais des deux côtés d'une même transaction.
La méthode d'analyse
Nous lisons un bâtiment comme
un bilan de santé
État de l'enveloppe et des équipements, coûts différés à cinq et à dix ans, valeur avant et après travaux. Cette méthode s'appelle la domogénie, et elle nous appartient.
Vous n'avez pas à la connaître. Vous en lisez le résultat, ligne par ligne, dans le dossier remis avant chaque offre. C'est ce dossier que nous posons sur la table pour négocier.
Vous êtes déjà propriétaire
Garder, rénover ou vendre : le calcul se fait avant, pas aprèsrrière chaque analyse
Un bien qui se loue mal, une étiquette énergétique qui inquiète, des travaux votés en assemblée, une succession à préparer. Dans tous ces cas la question est la même, et elle est rarement posée dans le bon ordre.
Nous chiffrons les trois scénarios sur une base identique. Le bien conservé en l'état, avec son loyer réel, sa vacance probable et les charges qui arrivent. Le bien rénové, avec l'enveloppe travaux au réel et le loyer qu'il atteindrait ensuite. Le bien vendu maintenant, net de frais et de fiscalité.
Vous recevez un rapport chiffré, ligne par ligne, avec les hypothèses écrites noir sur blanc. C'est une mission de conseil, facturée à la commande. Aucun mandat de vente, aucun engagement de nous confier la suite.
Et si le calcul dit qu'il faut garder, nous vous le dirons. Nous n'aurons rien à y gagner.
Parlons de votre projet immobilier
Trente minutes pour savoir si ce que vous cherchez existe sur la métropole, à quel budget et sous quel montage. Si ça n'existe pas, nous vous le dirons tout de suite.