Garder, rénover ou vendre : un bien déjà acheté se juge comme un bien à acheter
Vous possédez déjà un ou plusieurs biens dans la métropole lilloise. Nous les passons au même crible que ceux que nous achetons pour des clients, et nous vous disons lequel garder, lequel travailler, lequel céder.
Premier rendez-vous, 30 minutes, gratuit— Ce que ce montage promet —
Un chiffrage comparé, bien par bien
Un patrimoine locatif se dégrade en silence : un DPE qui se dégrade dans le calendrier réglementaire, un locataire en place depuis dix ans sous le loyer du marché, une copropriété qui vote un gros chantier, un local commercial au rez-de-chaussée qui ne trouve plus preneur. Chaque bien pose la même question : le garder tel quel, le rénover pour le garder, ou le céder maintenant.
Nous auditons le bien avec la méthode domogénique : IQD, CVD et Swing de Valeur, puis nous mettons en face les trois issues chiffrées, impôt de sortie compris. L'audit coûte 560 € TTC par bien, réglés à la commande, sans mandat et sans engagement. Si vous nous confiez ensuite la vente et qu'elle aboutit, ces 560 € sont imputés sur nos honoraires.
— Ce que l'audit compare —
Cinq issues, cinq calculs
Aucune n'est bonne par principe. Le bon choix dépend de l'état du bâti, du marché de la rue, de votre fiscalité et de votre horizon, et c'est cette combinaison que nous chiffrons.
| Issue | Ce que nous chiffrons | Quand elle l'emporte |
|---|---|---|
Conserver tel quel | Rendement net réel, risque de vacance, exposition au calendrier DPE, charges de copropriété à venir | Bâti sain, locataire en place, fiscalité favorable |
Rénover puis conserver | Enveloppe travaux, gain de loyer ou de valeur, Swing de Valeur, financement | Défaut corrigeable à coût maîtrisé, bien bien placé |
Céder en l'état | Prix atteignable, impôt de plus-value, délai de vente, décote liée aux défauts | Travaux lourds, horizon court, besoin de liquidité |
Restructurer | Division, changement d'usage, création de lots, faisabilité au PLU3, stationnement | Grande surface, immeuble mal exploité, lots invendables séparément |
Local d'activité ou rez-de-chaussée | Valeur locative, bail commercial, droit au bail, cession du local seul, reconversion en bureaux ou coworking | Local vacant ou sous-loué qui pèse sur l'ensemble de l'immeuble |
— Ce que l'audit met à jour —
Quatre chiffres que les propriétaires ne regardent pas
Un propriétaire connaît son loyer et son crédit. Il connaît rarement le coût de ne rien faire, ni l'impôt de sa sortie, ni la valeur que ses travaux ajouteraient réellement.
L'état réel du bâti
Enveloppe, humidité, réseaux, ventilation : l'IQD donne une note de qualité du bien sur trois piliers, pas un avis d'ambiance.
Elle dit ce qui est sain, ce qui se corrige et ce qui condamne.
Le calendrier réglementaire
Le DPE conditionne la location des logements les moins performants selon un calendrier d'interdiction progressive. Un bien classé F ou G n'a pas le même avenir qu'un bien classé C.
Nous plaçons l'échéance de votre bien dans le calcul.
L'impôt de sortie
Plus-value immobilière, abattements selon la durée de détention, réintégration des amortissements pour un bien loué en meublé depuis février 2025 : le prix net n'a rien à voir avec le prix affiché.
Votre expert-comptable valide, nous apportons les chiffres du bâtiment.
Le Swing de Valeur
L'écart entre la valeur actuelle du bien et sa valeur après travaux, rapporté à l'enveloppe nécessaire. S'il ne couvre pas la dépense, nous le disons.
Rénover un bien qui ne gagne rien en valeur est une perte, même bien exécutée.
Pour qui
Un propriétaire qui veut décider sur des chiffres
Un bailleur avec un ou plusieurs biens dans la métropole, un héritier qui découvre un patrimoine à arbitrer, un propriétaire d'immeuble avec un rez-de-chaussée commercial vacant, un investisseur qui hésite entre rénover et vendre. L'audit se commande bien par bien, à 560 € TTC, sans mandat.
Il ne convient pas si vous avez déjà décidé de vendre et cherchez seulement un mandataire, ou si vous attendez un avis sur votre fiscalité personnelle. Nous chiffrons le bâtiment et le marché, l'impôt se valide avec votre expert-comptable ou votre notaire.
La suite
Vous gardez la main sur la décision
À l'issue de l'audit, trois chemins : conserver, rénover ou céder. Si vous décidez de rénover, nous mettons à disposition un panel de professionnels, architectes et entreprises qualifiées, que vous missionnez directement. Si vous décidez de céder, vous pouvez nous confier la vente, sans y être tenu.
Nous sommes agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle de transaction. Nous ne réalisons pas les travaux et nous ne gérons pas votre bien.
Si nous ne trouvons aucun intérêt à agir, l'audit le dit. Un rapport qui conclut « ne touchez à rien » a de la valeur.
— Questions fréquentes —
Ce que les propriétaires demandent avant de commander
Combien coûte l'audit et que contient-il ?
560 € TTC par bien, réglés à la commande. Il comprend l'analyse domogénique du bâtiment (IQD, CVD, Swing de Valeur), le chiffrage comparé des issues et une recommandation argumentée. Il n'y a ni mandat ni engagement.
Que devient ce montant si je vous confie la vente ?
Si vous nous confiez la vente du bien audité et qu'elle aboutit, les 560 € TTC sont imputés sur nos honoraires. Les conditions exactes figurent dans la page honoraires et dans le mandat, qui reste facultatif.
Faites-vous la gestion locative de mes biens ?
Non. Notre activité est la transaction et le conseil. Nous ne gérons pas les biens et ne tenons pas de fonds pour le compte de tiers.
Auditez-vous un immeuble avec un local commercial au rez-de-chaussée ?
Oui, c'est un cas fréquent. Nous chiffrons le local avec le reste de l'immeuble : bail commercial, valeur de la cession du droit au bail, cession du local seul, reconversion en bureaux ou en coworking quand le stationnement interdit le logement. Nous traitons aussi les transactions de locaux d'activité, de bureaux et d'entrepôts.
Calculez-vous mon impôt de plus-value ?
Nous donnons un ordre de grandeur pour comparer les issues. Le calcul définitif et son optimisation relèvent de votre expert-comptable ou de votre notaire, avec les chiffres du bâtiment que nous fournissons.
Réalisez-vous ou pilotez-vous les travaux ?
Non. Nous chiffrons poste par poste et nous mettons à disposition un panel de professionnels, architectes et entreprises qualifiées, que vous missionnez directement.
Dites-nous quel bien vous possédez
Trente minutes suffisent pour savoir si un audit a un intérêt sur votre bien. Si la réponse est non, nous vous le dirons tout de suite.
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