Couronne nord rĂ©sidentielle, le segment oĂč la qualitĂ© se paie vraiment
De PĂ©renchies Ă Bondues, treize communes forment l'arc le plus valorisĂ© de la mĂ©tropole. C'est le seul secteur oĂč le marchĂ© rĂ©munĂšre franchement une rĂ©novation bien menĂ©e, et celui oĂč une erreur d'apprĂ©ciation coĂ»te le plus cher.
le secteur en cinq notes
Cinq critÚres et cinq notes, une place dans la métropole
1 commune, 236 000 habitants.
Prix
RĂ©novation
Locatif
Patrimonial
Homogénéité
Note patrimoniale maximale et note locative minimale, le profil est net, c'est un secteur de détention longue et non de rendement. L'homogénéité de 2 signale un écart interne de plus de la moitié entre la commune la plus abordable et la plus chÚre. Le palier de la commune sert donc de premiÚre référence, corrigé ensuite par la qualité intrinsÚque du bien.
Ce que vous achetez ici
Le produit dominant est la maison bourgeoise de 1900 Ă 1930, en brique, avec de belles hauteurs sous plafond, des volumes gĂ©nĂ©reux et des menuiseries de grande dimension. Viennent ensuite les villas de 1960 Ă 1985, sur de larges parcelles, et le collectif rĂ©cent de standing sur La Madeleine, Marcq-en-BarĆul et Wambrechies.
 La clientÚle est composée de cadres, de professions libérales et de familles installées pour longtemps. La rotation est lente, les biens de qualité partent vite et souvent avant diffusion large, ce qui rend la préparation du dossier acquéreur déterminante.
Ce que ce bùti va vous coûter
Sur la bourgeoise, les postes structurants sont connus. Planchers bois et charpentes à reprendre, réseaux électriques et sanitaires d'origine sur une part importante du parc, sous-sols semi-enterrés humides. L'amiante est présente entre 1950 et 1997 sur les extensions et les couvertures secondaires, ce qui change le coût de dépose et pas seulement celui des travaux.
Le poste menuiseries est le plus lourd et le plus sous-estimé. Les grandes baies anciennes pÚsent fortement dans le bilan thermique, et leur remplacement se heurte souvent aux prescriptions patrimoniales des fronts bùtis. L'aléa de retrait-gonflement des argiles est faible à moyen, mais suffisant pour expliquer des fissurations en façade que l'on prend à tort pour de l'esthétique.
 Effort de rĂ©novation, 3 sur 5, mais sur des surfaces importantes, ce qui en fait le secteur oĂč les budgets absolus sont les plus Ă©levĂ©s.
Ce que le rĂšglement autorise
Tout le secteur relĂšve du PLU3 mĂ©tropolitain. L'emprise au sol est contrainte et des prescriptions patrimoniales s'appliquent sur les fronts bĂątis anciens de Lambersart, de La Madeleine et de Marcq-en-BarĆul. ConcrĂštement, une extension arriĂšre, une surĂ©lĂ©vation ou une isolation par l'extĂ©rieur ne s'improvisent pas et se vĂ©rifient avant l'offre, pas aprĂšs le compromis. C'est le secteur oĂč l'Ă©cart entre ce que l'on imagine faire et ce que le rĂšglement autorise est le plus coĂ»teux.
PLU3 métropolitain, prescriptions patrimoniales, emprise au sol, DPE et audit énergétique réglementaire.
OĂč se situe la valeur
Trois paliers structurent le secteur. Un bien identique change de valeur simplement en changeant de commune, ce qui ouvre un arbitrage réel quand vous acceptez de décaler votre recherche de trois kilomÚtres.
| Palier | Communes | Position |
|---|---|---|
Haut |
Bondues, Marcq-en-BarĆul | Sommet du secteur et de la mĂ©tropole |
MĂ©dian |
Mouvaux, Lompret, Wambrechies, Lambersart, Verlinghem, La Madeleine | CĆur du marchĂ© rĂ©sidentiel nord |
Bas |
Saint-André-lez-Lille, Marquette-lez-Lille, Capinghem, Prémesques, Pérenchies | Porte d'entrée du secteur |
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale : c'est le secteur des projets de long terme. Le prix d'entrée est élevé, mais la liquidité à la revente est bonne et la valeur verte y est réellement payée, ce qui rend le Swing de Valeur le plus favorable de la métropole aprÚs une rénovation performante.
Investissement : le rendement locatif est le plus faible du territoire, d'oĂč la note de 2. L'intĂ©rĂȘt est patrimonial, sur des biens rares, ou opĂ©rationnel sur de la division de grande maison, Ă condition de vĂ©rifier au prĂ©alable ce que le rĂšglement autorise rĂ©ellement.
La méthode appliquée à ce secteur
Ici, la question n'est jamais le prix au mÚtre carré mais le coût de remise à niveau d'un bùti généreux et vieillissant. Nous établissons l'Indice de Qualité Domogénique du bien, puis le Coefficient de Valeur Domogénique qui chiffre l'enveloppe travaux poste par poste, charpente, menuiseries, réseaux, enveloppe thermique. La différence entre le prix demandé et la valeur réelle aprÚs travaux, le Swing de Valeur, sert d'argumentaire de négociation auprÚs du fournisseur de bien. Sur une grande bourgeoise, elle représente couramment plusieurs années d'économies de charges et bien davantage à la revente.