Mélantois et Pévèle Carembault, un secteur coupé en deux par le règlement
Vingt-six communes de villages, dix dans la métropole et seize dans la Pévèle Carembault. Deux documents d'urbanisme, deux logiques de constructibilité, un même marché de maisons de caractère.
le secteur en cinq notes
Cinq critères et cinq notes, une place dans la métropole
26 communes, 62 900 habitants.
Prix
Rénovation
Locatif
Patrimonial
Homogénéité
Valeur patrimoniale élevée et effort de rénovation maximal, c'est le profil du corps de ferme. Le secteur est le moins peuplé et l'un des plus étendus, avec peu de transactions, des biens de grande surface et une liquidité plus faible qu'ailleurs. On y achète un projet, rarement un placement.
Ce que vous achetez ici
Le produit dominant est le corps de ferme en carré, la maison de maître ou la maison de village ancienne, complété par des lotissements récents en périphérie des bourgs. Les volumes sont importants, les dépendances nombreuses, et la surface annoncée recouvre souvent des espaces non chauffés qui n'ont pas la même valeur d'usage.
La demande vient de cadres qui acceptent vingt-cinq minutes de trajet en échange d'un cadre de village et d'une parcelle généreuse. La liquidité est plus faible qu'ailleurs et les délais de vente allongés sur les biens atypiques.
Ce que ce bâti va vous coûter
Les grands volumes coûtent proportionnellement plus cher que la surface habitable ne le laisse penser. Charpentes et couvertures de forte surface, murs anciens en fondations superficielles, distances de raccordement aux réseaux à chiffrer, dépendances qu'il faut soit réhabiliter soit mettre hors d'eau et hors d'air pour éviter qu'elles ne dégradent le reste.
L'assainissement individuel est majoritaire hors des bourgs et se contrôle avant l'offre. Sur ce type de bien, l'écart entre un budget de rénovation bien préparé et un budget improvisé va couramment du simple au double, essentiellement à cause de la couverture et de l'assainissement.
Effort de rénovation, 5 sur 5 sur corps de ferme, avec un écart possible du simple au double selon l'état de la couverture.
Ce que le règlement autorise
C'est le point le plus important du secteur. Dix communes relèvent du PLU3 métropolitain, Anstaing, Baisieux, Bouvines, Chéreng, Fretin, Gruson, Péronne-en-Mélantois, Sainghin-en-Mélantois, Tressin et Willems. Les seize autres, dont Cysoing, Templeuve-en-Pévèle, Camphin-en-Pévèle et Bachy, relèvent du PLUi de la Pévèle Carembault, avec des règles d'emprise, de recul et d'extension différentes. Deux maisons identiques séparées par une limite de commune n'ont donc pas le même potentiel d'agrandissement.
PLU3 métropolitain ou PLUi Pévèle Carembault selon la commune, emprise au sol, assainissement non collectif, aléa argiles.
Où se situe la valeur
La hiérarchie suit la proximité de la métropole et la qualité du village. Le Mélantois, plus proche, tient le haut du secteur, la frange sud de la Pévèle le bas.
| Palier | Communes | Position |
|---|---|---|
Haut |
Sainghin-en-Mélantois, Anstaing, Gruson | Mélantois immédiat, très recherché |
Médian |
Bouvines, Péronne-en-Mélantois, Tressin, Cysoing, Fretin, Mérignies, Baisieux, Camphin-en-Pévèle, Chéreng, Louvil, Templeuve-en-Pévèle, Wannehain, Willems, Bourghelles, Avelin, Bachy, Cobrieux, Ennevelin, Genech | Cœur du marché de village |
Bas |
Tourmignies, Phalempin, Pont-à-Marcq, Bersée | Frange sud de la Pévèle |
Pour qui ce secteur est fait
Résidence principale : c'est le secteur du projet de vie, maison de caractère, terrain, parfois activité à domicile. Il demande une capacité à conduire un chantier dans la durée et une préparation budgétaire sérieuse.
Investissement : peu de locatif classique, d'où la note de 2, une valeur patrimoniale réelle mais une liquidité réduite. Le rendement vient de la transformation du bien, pas du loyer.
La méthode appliquée à ce secteur
Sur un corps de ferme, la première question n'est jamais le prix mais le programme. Nous déterminons ce que le règlement applicable autorise réellement, commune par commune, puis nous établissons l'Indice de Qualité Domogénique du bâti existant en distinguant clairement les surfaces habitables des volumes à transformer. Le Coefficient de Valeur Domogénique chiffre les travaux par phase, ce qui vous permet d'étaler le projet sans perdre la cohérence technique de l'ensemble. C'est la condition pour que le Swing de Valeur reste positif à l'arrivée.