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PROJECIA intervient de manière globale dans votre projet d’investissement : acquisition, financement, travaux, gestion et optimisation fiscale en faisant appel à différentes combinaisons de ses services et partenaires.
Expertise
PROJECIA structure vos projets d’investissement immobilier tels que : LMNP-LMP, Balladur, Denormandie,, Malraux ou monuments historiques ou plus facilement investissez dans votre jardin avec PROJECIA.
Audit et conseils
PROJECIA vous fournit un avis extérieur et indépendant avant le lancement d’un projet, nous vous fournissons des éléments de jugement, de suivi et de comparaison qui vous permettent de choisir les bonnes options.
Déficit foncier
Le déficit foncier reste un outil puissant pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en rénovant des biens anciens. Ce dispositif permet de déduire les dépenses de travaux de rénovation des revenus bruts fonciers, dans la limite de 10 700 € par an, avec un report possible sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait une solution particulièrement avantageuse.
Avec la loi de finances 2025, une nouveauté majeure renforce l’attractivité du déficit foncier : les travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien (isolation thermique, remplacement de systèmes de chauffage, etc.) bénéficient désormais d’un report spécifique élargi. Les dépenses liées à ces travaux peuvent être reportées sur les revenus globaux dans certains cas, favorisant ainsi les rénovations énergétiques conformes aux objectifs environnementaux.
Ce mécanisme s’inscrit dans la volonté de moderniser le parc immobilier tout en encourageant les propriétaires à entreprendre des travaux thermiques ambitieux. Par exemple, si un propriétaire engage des travaux d’isolation permettant au bien de sortir du statut de « passoire thermique » (étiquette F ou G), il pourra non seulement réduire son imposition immédiate mais aussi valoriser son bien sur le marché locatif et à la revente.
En conclusion, le déficit foncier, couplé aux incitations pour les travaux thermiques, offre aux investisseurs une opportunité unique d’allier optimisation fiscale et transition énergétique. Ce dispositif est idéal pour ceux qui souhaitent rénover tout en contribuant à un parc immobilier plus durable et performant.
LMP-LMNP
Le dispositif Loueur en Meublé, qu’il soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), n’offre pas de réductions d’impôts directes. Cependant, il reste fiscalement avantageux grâce à la nature commerciale de l’activité, relevant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime permet de déduire les charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Avec la loi de finances 2025, une nouveauté majeure impacte les investisseurs : La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Par exemple, si un bien a été amorti à hauteur de 30 000 €, cette somme sera désormais prise en compte dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’assiette imposable. Cela invite les investisseurs à repenser leur stratégie, notamment pour des projets à court ou moyen terme.
Par ailleurs, le recours à une SCI classique reste proscrit pour ce type d’investissement, car l’activité commerciale du meublé est incompatible avec le régime fiscal des SCI soumises à l’impôt sur le revenu. Toutefois des solutions existent.
Ce dispositif s’avère particulièrement adapté aux projets comme le coliving ou les résidences meublées répondant aux nouveaux besoins des locataires. Quant au dispositif « Censi-Bouvard », il demeure réservé aux résidences services (résidences pour étudiants, EHPAD, résidences touristiques classées, etc.), mais son attractivité a été légèrement réduite par la limitation des avantages fiscaux dans un contexte de rationalisation budgétaire.
En conclusion, malgré ces ajustements fiscaux, le statut LMNP/LMP reste un outil puissant pour optimiser ses revenus locatifs tout en s’adaptant aux nouvelles exigences du marché immobilier.
Denormandie
La réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie est calculée sur le prix de revient total du projet, incluant le coût d’achat et celui des travaux de rénovation, à condition que ces derniers représentent au moins 25 % de l’investissement total. Les taux de réduction sont les suivants :
12 % pour une mise en location de 6 ans,
18 % pour une mise en location de 9 ans,
21 % pour une mise en location de 12 ans.
Cette réduction s’applique dans la limite d’un investissement plafonné à 300 000 € par an, avec un prix maximal de 5 500 €/m². Elle reste soumise au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du Denormandie, les logements doivent :
Être situés dans des communes éligibles (zones « Action cœur de ville », ORT ou copropriétés en grave difficulté).
Être loués nus comme résidence principale à des locataires respectant des plafonds de ressources.
Respecter des plafonds de loyers fixés en fonction des zones géographiques
Un levier pour la rénovation énergétique
Cette loi met également l’accent sur la transition énergétique. Les travaux éligibles incluent désormais ceux visant à améliorer la performance énergétique du bien, comme l’isolation thermique ou le remplacement des systèmes de chauffage. Ces rénovations permettent non seulement d’augmenter la valeur locative et patrimoniale du bien, mais également de répondre aux exigences environnementales croissantes.
Malraux & monuments historiques
Les lois Malraux et Monuments Historiques offrent des avantages fiscaux attractifs pour la rénovation et la valorisation du patrimoine immobilier ancien.
La loi Monuments Historiques
Ce dispositif permet de déduire 100 % des travaux de rénovation et des intérêts d’emprunt directement du revenu global, sans plafonnement fiscal. Il s’adresse aux biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques, avec un engagement de conservation de 15 ans. Ce cadre est idéal pour les contribuables fortement imposés, car il peut réduire significativement, voire annuler, l’impôt sur le revenu.
La loi Malraux
La loi Malraux offre une réduction d’impôt calculée sur les travaux de restauration engagés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables :
30 % pour les immeubles situés dans un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur).
22 % pour ceux situés dans un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € sur 4 ans, avec une obligation de location nue pendant au moins 9 ans.
Ces dispositifs permettent aux investisseurs de participer activement à la sauvegarde du patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.
Viager & vente à terme
Viager et vente à terme : deux solutions pour investir autrement
Le viager et la vente à terme permettent d’acquérir un bien immobilier en échelonnant les paiements, sans recourir à un prêt bancaire classique. Ces formules offrent des avantages fiscaux et patrimoniaux intéressants, mais présentent des différences notables.
Viager
En viager, l’acheteur (débirentier) verse un bouquet initial, puis des rentes mensuelles jusqu’au décès du vendeur (crédirentier). Ce système repose sur un aléa lié à la durée de vie du vendeur. Les rentes sont partiellement imposées (30 à 70 % selon l’âge du crédirentier). Le viager est idéal pour investir à moindre coût tout en bénéficiant d’une rentabilité potentiellement élevée.
Vente à terme
La vente à terme fonctionne comme un crédit-vendeur : les mensualités sont versées sur une durée fixe définie à l’acte authentique, généralement entre 5 et 20 ans. Contrairement au viager, elle ne dépend pas de la durée de vie du vendeur, offrant une visibilité totale sur le coût final. La fiscalité est plus favorable, car les rentes sont peu ou pas imposables.
Ces deux dispositifs permettent d’investir dans l’immobilier tout en diversifiant ses stratégies patrimoniales.